Quem assina um contrato de compra de imóvel na planta em estande de vendas tem direito de arrependimento pelo prazo improrrogável de sete dias, com devolução de todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. A regra está no § 10 do art. 67-A da Lei 4.591/64, inserido pela Lei 13.786/2018 — a chamada Lei do Distrato. Passado esse prazo sem manifestação, o contrato torna-se irretratável e a conversa deixa de ser sobre devolução integral e passa a ser sobre percentual de retenção.
Escrevo sobre isso porque a cena se repete com uma regularidade que já não me parece coincidência. A decisão de comprar um imóvel na planta raramente é tomada em uma mesa de reunião, com planilha aberta e tempo. Ela é tomada em um domingo à tarde, dentro de um ambiente projetado — literalmente projetado — para reduzir o atrito da assinatura. E a dúvida quase sempre chega dois ou três dias depois, quando o ambiente já não está ali para sustentar a decisão.
O que separa esse comprador de um prejuízo relevante costuma ser uma informação que ele não tinha no domingo.
O que é o direito de arrependimento na compra de imóvel na planta
O direito de arrependimento é um direito potestativo: uma vez exercido dentro do prazo, produz efeitos por si só, independentemente da concordância da outra parte. Não é um pedido, não é uma proposta e não se confunde com distrato — que, esse sim, depende de acordo entre comprador e incorporadora.
A lógica que o justifica é antiga e vem do Código de Defesa do Consumidor. O art. 49 do CDC assegura ao consumidor o direito de desistir do contrato no prazo de sete dias sempre que a contratação ocorrer fora do estabelecimento comercial do fornecedor, determinando a devolução imediata dos valores pagos, monetariamente atualizados. A premissa é simples: quando a venda acontece em ambiente controlado pelo vendedor, e não em espaço escolhido pelo comprador, a decisão nasce com um déficit de reflexão que a lei entende necessário compensar.
A Lei 13.786/2018 trouxe essa lógica para dentro da legislação de incorporação imobiliária de forma expressa. Ao inserir os §§ 10, 11 e 12 no art. 67-A da Lei 4.591/64, o legislador encerrou uma discussão que se arrastava nos tribunais sobre a aplicação do art. 49 do CDC às vendas realizadas em estandes. No parcelamento do solo urbano, a Lei 6.766/79 — também alterada pela Lei 13.786/2018 — passou a contar com disciplina própria sobre o tema.
Quais contratos dão direito ao arrependimento de 7 dias
O texto legal se refere aos contratos “firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador”. A redação merece atenção, porque dela depende o alcance prático da regra.
Há quem leia a expressão como a exigência de dois requisitos cumulativos. A leitura que me parece mais consistente é outra: o estande de vendas é, por definição, um espaço montado fora da sede administrativa do incorporador, de modo que a segunda expressão descreve a natureza da primeira em vez de acrescentar uma condição autônoma. Interpretar de forma restritiva produziria um resultado curioso — esvaziaria justamente a hipótese que o legislador quis proteger.
Mais relevante do que a discussão semântica é a finalidade da norma. Aquilo que a lei protege é a decisão tomada fora do ambiente de reflexão do comprador, sob a arquitetura persuasiva do vendedor. Sempre que essa circunstância estiver presente e for demonstrável, há terreno para sustentar o direito.
E quando o contrato é assinado digitalmente?
É a pergunta que a lei de 2018 não fez e que a prática de hoje impõe todos os dias. O comprador visita o estande no domingo, recebe o link por e-mail na segunda e assina de casa, no celular, na terça-feira.
Não há resposta pacificada. De um lado, a assinatura ocorreu na residência do adquirente, o que enfraquece o argumento literal do “estande de vendas”. De outro, toda a formação da vontade — apresentação, negociação, pressão de escassez, definição de preço e condições — aconteceu no ambiente do incorporador, e a assinatura remota foi apenas o ato final de um processo que começou lá.
O que se pode afirmar com segurança é que a documentação dessa cronologia importa. Quem preserva a conversa com o corretor, o registro da visita, a proposta apresentada no estande e a sequência de e-mails constrói um cenário fático muito diferente de quem preserva apenas o contrato assinado.
O que deve ser devolvido: valores pagos e comissão de corretagem
Aqui está o ponto de maior valor econômico da regra, e também o mais ignorado.
O § 10 determina a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. A menção expressa não é acidental. Na compra de imóvel na planta é comum que parte relevante do desembolso inicial não vá para a incorporadora, mas para a intermediação — e que esse valor apareça no contrato de forma discreta, às vezes diluído na entrada.
Isso significa que, exercido o arrependimento no prazo, o resultado pretendido pela lei é a recomposição do estado anterior à contratação: as partes voltam ao ponto de partida, e o comprador não deve suportar o custo de uma intermediação de um negócio que, por força de direito assegurado em lei, deixou de existir.
Vale registrar a diferença de regime. Fora da hipótese de arrependimento, a comissão de corretagem segue lógica própria — e é justamente aí que muitas negociações de saída se perdem, porque o comprador aceita como natural uma dedução que, dentro do prazo de sete dias, não seria devida.
Como comunicar o arrependimento e provar o prazo
O § 11 do art. 67-A estabelece que cabe ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10.
A redação é confusa e merece ser enfrentada com honestidade, porque a leitura apressada leva a erro. Interpretada ao pé da letra, a parte final produziria um resultado absurdo: a postagem da carta seria o marco inicial de um prazo que ela própria se destina a interromper. A leitura sistemática é outra — o dispositivo cuida de prova, e a data da postagem serve para atestar que a manifestação ocorreu dentro dos sete dias contados da celebração do contrato.
Do ponto de vista prático, a orientação que dou é conservadora por escolha, não por hábito.
Comunique por escrito, de forma inequívoca, dizendo expressamente que está exercendo o direito de arrependimento previsto no § 10 do art. 67-A da Lei 4.591/64 — e não que “gostaria de cancelar” ou que “está reavaliando”. A palavra usada define o instituto acionado.
Faça isso por múltiplos canais no mesmo dia: carta registrada com aviso de recebimento, e-mail para o endereço constante do contrato e protocolo junto ao atendimento da incorporadora. Redundância aqui não é excesso; é o custo baixo de uma prova cara.
Preserve tudo: comprovante de postagem, cópia da carta, recibo de leitura de e-mail, protocolo e capturas de tela com data visível.
E conte o prazo em dias corridos. Trata-se de prazo de direito material, contado na forma do art. 132 do Código Civil — excluído o dia da celebração e incluído o do vencimento. Não se aplica aqui a contagem em dias úteis, própria dos prazos processuais. Sete dias significam sete dias, sábados, domingos e feriados incluídos.
Sobre os meios eletrônicos: há decisões de tribunais estaduais admitindo a comunicação feita por e-mail ou aplicativo de mensagens quando ela atinge a finalidade de dar ciência inequívoca e tempestiva ao incorporador. É uma leitura que privilegia a substância sobre a forma e que me parece correta. Ainda assim, quem depende exclusivamente de uma mensagem de aplicativo escolhe litigar sobre a forma antes de litigar sobre o direito — e essa nunca é a melhor posição de partida.
O que acontece depois do sétimo dia: a irretratabilidade do contrato
O § 12 do art. 67-A é a parte da regra que quase ninguém cita e que, na prática, determina tudo: transcorrido o prazo de sete dias sem que o direito tenha sido exercido, observa-se a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, nos termos do § 2º do art. 32 da Lei 4.591/64.
A consequência é severa e vale ser dita sem eufemismo. A partir do oitavo dia, o comprador não deixa de ter saídas — ele deixa de ter essa saída. Continua podendo negociar um distrato, continua podendo promover a resilição unilateral, continua podendo invocar eventual descumprimento da incorporadora. O que muda é o preço de cada uma dessas portas.
E o preço não é pequeno. Fora da hipótese de arrependimento, o desfazimento por iniciativa do adquirente sujeita-se à pena convencional prevista no art. 67-A, cujo teto varia conforme o regime do empreendimento — matéria em que as decisões judiciais vêm oscilando de forma relevante.
Sete dias, portanto, separam duas conversas completamente diferentes. Antes deles, discute-se devolução integral. Depois deles, discute-se quanto se perde.
Arrependimento não é distrato: por que a distinção define quanto você recebe
É comum que o comprador ligue para a incorporadora e diga que “quer cancelar” ou que “quer fazer o distrato”. Do ponto de vista da negociação, essas duas frases entregam o comando para o outro lado da mesa.
O distrato é resilição bilateral, prevista no art. 472 do Código Civil: depende de acordo, e acordo se negocia a partir de uma proposta — normalmente a proposta padrão da incorporadora. O arrependimento, ao contrário, não se negocia. Ele se comunica.
Quem, dentro do prazo, escreve que está exercendo o direito de arrependimento do § 10 do art. 67-A está fazendo algo juridicamente distinto de quem pede cancelamento. E essa distinção não é preciosismo terminológico: é a diferença entre invocar um direito e solicitar um favor.
Perguntas frequentes sobre o direito de arrependimento em imóvel na planta
O prazo de 7 dias é contado em dias úteis ou corridos?
Em dias corridos.
Trata-se de prazo de direito material, contado na forma do art. 132 do Código Civil, com exclusão do dia da celebração e inclusão do dia do vencimento. A contagem em dias úteis é própria dos prazos processuais e não se aplica aqui.
A comissão de corretagem também é devolvida?
Sim. O § 10 do art. 67-A menciona expressamente a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
Preciso justificar o motivo do arrependimento?
Não. Trata-se de direito potestativo, exercido por manifestação de vontade dentro do prazo legal, independentemente de motivação ou de concordância da incorporadora.
A incorporadora pode cobrar multa se eu me arrepender dentro dos 7 dias?
A hipótese de arrependimento tempestivo não se confunde com o desfazimento por iniciativa do adquirente fora do prazo, que é a situação sujeita à pena convencional do art. 67-A. Exercido o direito dentro dos sete dias, o efeito pretendido pela lei é o retorno das partes ao estado anterior.
Vale para imóvel pronto ou só para imóvel na planta?
O § 10 do art. 67-A integra a disciplina da incorporação imobiliária. Já o art. 49 do CDC tem alcance mais amplo e se aplica às contratações realizadas fora do estabelecimento comercial. A análise depende da natureza do contrato e das circunstâncias da contratação.
Perdi o prazo. Ainda tenho alguma alternativa?
Sim, mas com regime diferente. Permanecem disponíveis o distrato negociado, a resilição unilateral com incidência da pena convencional e, se houver descumprimento por parte da incorporadora, a resolução com efeitos mais favoráveis ao adquirente. Há ainda hipóteses específicas, como a de contratos cujo quadro-resumo não atenda às exigências do art. 35-A.
Uma observação final
A regra dos sete dias é gratuita, está publicada, é acessível a qualquer pessoa e não depende de contratar ninguém para ser exercida. Ainda assim, é das menos utilizadas de todo o direito imobiliário brasileiro — porque o comprador raramente sabe que ela existe no único momento em que ela serve para alguma coisa.
Esse desencontro diz algo sobre o mercado. A informação que protege a decisão quase nunca circula no mesmo ambiente em que a decisão é tomada.
Se você assinou recentemente um contrato de compra de imóvel na planta e está reavaliando a decisão, a primeira variável a verificar não é o valor da parcela, nem a reputação da construtora, nem a data prevista de entrega. É a data da assinatura.
A partir dela, tudo o mais é consequência.
Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a análise do caso concreto, que depende da leitura integral do contrato e da documentação do empreendimento. A equipe do Moraes Flamini Advogados atua em direito imobiliário, com foco em estruturação e revisão de contratos de aquisição.
Eduardo Moraes — advogado imobiliário e contratual, sócio do Moraes Flamini Advogados
