SUMÁRIO
- O que a Resolução CMN nº 5.197 Regula?
- Compartilhamento de Garantias: Limites e Regras
- Flexibilização nas Condições Contratuais
- Cobertura Securitária
- Benefícios e Implicações Práticas
- Prazos e Vigência
- Conclusão
O mercado imobiliário brasileiro está passando por uma transformação significativa com a publicação da Resolução CMN nº 5.197/2024, que estabelece novas diretrizes para operações de crédito imobiliário. Essa mudança impacta diretamente empresas do setor e seus departamentos jurídicos, ampliando as possibilidades para o uso de imóveis como garantia e flexibilizando condições para múltiplas operações de crédito.
A seguir, detalharemos os principais aspectos dessa nova regulamentação e seus impactos no setor.
1. O que a Resolução CMN nº 5.197 Regula?
A resolução, publicada em 19 de dezembro de 2024, atualiza a normativa anterior (Resolução nº 4.676/2018), incorporando inovações trazidas pela Lei nº 14.711/2023. Seu principal objetivo é permitir que um mesmo imóvel possa ser utilizado como garantia em mais de uma operação de crédito, aumentando o potencial de alavancagem financeira das empresas e pessoas físicas.
Dentre os pontos centrais da Resolução, destacam-se:
- Definição detalhada dos tipos de crédito imobiliário (art. 1º-A), como financiamentos para aquisição, construção e reforma de imóveis.
- Inclusão de operações de crédito garantidas por imóveis residenciais e comerciais como objeto da regulamentação.
2. Compartilhamento de Garantias: Limites e Regras
A grande novidade da resolução é a possibilidade de compartilhamento de garantias. Isso significa que um imóvel já utilizado em uma operação de crédito pode ser reutilizado em novas operações, desde que respeitados os limites de crédito estabelecidos.
De acordo com o art. 6º, §2º, a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações já garantidas não pode ultrapassar o limite de cota de crédito aplicável à operação predominante. Para determinar essa operação predominante, considera-se aquela com maior valor financeiro ou, em caso de igualdade, a mais antiga.
Esse modelo é especialmente vantajoso para empresas que precisam de acesso rápido ao crédito sem comprometer outros ativos patrimoniais.
3. Flexibilização nas Condições Contratuais
Outro ponto relevante é a possibilidade de novas operações garantidas por um mesmo imóvel terem condições contratuais distintas das originais. O art. 22-B autoriza que prazos, remunerações e índices de atualização possam ser negociados separadamente para cada operação, trazendo maior flexibilidade e customização ao crédito.
4. Cobertura Securitária Opcional
Para empréstimos garantidos por imóveis residenciais, a resolução permite que instituições financeiras exijam cobertura securitária (art. 5º-A). Esse seguro cobre riscos como morte, invalidez permanente do mutuário e danos ao imóvel, protegendo tanto a instituição quanto o devedor.
Vale destacar que essa exigência não deve restringir a liberdade do mutuário em escolher a apólice mais adequada.
5. Benefícios e Implicações Práticas
Com essas mudanças, as empresas do setor imobiliário ganham maior capacidade de alavancar seus ativos, facilitando a captação de recursos e otimizando suas estratégias financeiras. Por outro lado, o rigor na avaliação dos imóveis e o controle sobre as garantias reforçam a segurança do sistema.
6. Prazos e Vigência
A Resolução entra em vigor em 1º de julho de 2025, dando às empresas e instituições financeiras tempo para se adaptarem às novas regras.
Conclusão
A Resolução CMN nº 5.197/2024 representa um avanço significativo para o setor imobiliário, permitindo maior flexibilidade e eficiência nas operações de crédito. Para as empresas, cabe o desafio de compreender e aplicar as novas regras, garantindo segurança e aproveitando as oportunidades que elas trazem.
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