Nos últimos meses, uma decisão relevante do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) gerou discussões acaloradas entre investidores, incorporadoras e operadores do mercado imobiliário. Trata-se de uma mudança nas regras para a formalização de contratos de alienação fiduciária que promete transformar a dinâmica das operações no setor. Mas o que isso significa, na prática, para quem atua no mercado imobiliário?
O que é alienação fiduciária e por que a regra mudou?
A alienação fiduciária é amplamente utilizada como garantia em financiamentos imobiliários, tanto por grandes incorporadoras quanto por investidores que buscam crédito para aquisição de imóveis. Até recentemente, esses contratos podiam ser formalizados por instrumento particular com efeitos de escritura pública, conforme previsto no artigo 38 da Lei nº 9.514/1997.
Porém, com os Provimentos CN 172 e 175/2024, surgiu a exigência de escritura pública para essas operações, o que impacta os agentes não integrantes do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro Habitacional (SFH) cooperativas de crédito, administradora de consórcios ou entidades sujeitas a regulamentação da CVM – Comissão de Valores Mobiliários ou do Banco Central.
Essa mudança foi justificada como uma tentativa de aumentar a segurança jurídica nas transações imobiliárias.
Os impactos econômicos e concorrenciais
Nos termos da decisão do CNJ, o Ministro Mauro Campbell Marques entendeu que “em razão da grande desproporção que existe na tabela de custas e emolumentos dos serviços cartorários no Brasil, essa segurança que se buscou alcançar está a gerar impactos econômicos importantes na economia brasileira”.
Nesse sentido, a exigência de escritura pública para os contratos de alienação fiduciária, embora destinada a garantir maior formalidade e segurança aos negócios entabulados, trouxe preocupações relevantes:
- Aumento de custos: Estudos estimam que os custos adicionais para obtenção da escritura pública variam entre 0,8% e 2% do valor do imóvel, podendo atingir bilhões de reais em impactos acumulados no mercado.
- Competitividade reduzida: Entidades que não integram o SFI e SFH, como incorporadoras, loteadoras e fundos de investimento, enfrentariam maior desvantagem concorrencial em relação aos grandes bancos e instituições financeiras tradicionais.
- Acesso ao crédito: Pequenos investidores e consumidores finais podem ser prejudicados pelo encarecimento e pela burocratização das operações de crédito.
A decisão do CNJ: um alívio temporário?
Diante das críticas e do risco de impactos negativos para o mercado imobiliário, o CNJ suspendeu, de forma liminar, os efeitos dos provimentos. Na nossa visão, a decisão permite que, até uma nova análise, contratos de alienação fiduciária possam continuar sendo firmados por instrumentos particulares, sem necessidade de escritura pública.
Essa medida busca preservar a competitividade e evitar a concentração de mercado em grandes players do setor financeiro, ao mesmo tempo que mantém a dinâmica de concessão de crédito acessível e menos onerosa.
O que esperar daqui para frente?
A suspensão ainda não resolve de forma definitiva o embate entre segurança jurídica e impacto econômico. Enquanto isso, agentes do mercado imobiliário devem se manter atentos a possíveis ajustes normativos e estratégias para adaptar suas operações, caso a exigência seja retomada no futuro.
Leia a decisão do CNJ: