Por Fernando Flamini
Nos últimos anos, vimos uma explosão na procura por imóveis de leilão. Impulsionado pela crescente popularização de “gurus de internet”, o mercado foi inundado por cursos, mentorias e promessas de dinheiro fácil e rápido arrematando propriedades por uma fração do valor de mercado. No entanto, a vida real dos leilões extrajudiciais é bem mais complexa — e arriscada — do que os vídeos curtos nas redes sociais sugerem.
Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) serve como um verdadeiro “banho de água fria” para quem entra nesse mercado acreditando apenas nas fórmulas prontas da internet, sem a devida cautela e assessoria jurídica. No julgamento do Recurso Especial nº 2.154.389/SC, a Ministra Relatora Daniela Teixeira anulou leilões extrajudiciais justamente por uma falha no procedimento do banco credor.
O Risco Invisível para quem Arremata
Imagine seguir o passo a passo do curso, arrematar um imóvel, planejar o seu lucro e, anos depois, ver todo o negócio ser desfeito pela Justiça. Foi essencialmente isso que o precedente ilustra. No caso analisado, a mutuária original teve seu imóvel levado a leilão em meados de 2020 sem ter recebido a intimação pessoal sobre a data, hora e local das praças.
O banco credor tentou validar a venda alegando que havia enviado e-mail e telegrama, além de ter feito publicações de editais em jornais de grande circulação. Embora isso possa parecer uma burocracia resolvida para um leigo ou para um “guru” focado apenas no momento do lance, o STJ foi categórico: o simples envio de correspondências ou a publicação de editais não supre a exigência legal de intimação pessoal.
O Rigor da Lei e a Falha Inescusável
O Tribunal Superior destacou que, para contratos firmados após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 (como era o caso do financiamento discutido, assinado em 2019), a intimação pessoal do devedor fiduciante sobre o leilão é um requisito legal obrigatório.
A notificação por edital, muitas vezes vista de forma banalizada por investidores iniciantes, é estritamente uma medida de exceção no ordenamento jurídico brasileiro. Ela só é válida quando o banco comprova que esgotou todas as possibilidades de localização do devedor. Como a devedora provou que só tomou conhecimento dos leilões por meio de terceiros e não pelo banco, o STJ considerou a ausência de notificação pessoal um “vício insanável”.
O resultado? A Justiça declarou a nulidade absoluta dos leilões extrajudiciais realizados e de todos os atos subsequentes decorrentes dessas vendas.
A Verdadeira Lição
O aumento na procura por leilões se justifica pelas boas margens de lucro, mas o direito imobiliário não tolera amadorismo. A promessa de “ganho garantido” vendida na internet omite o fato de que um único erro processual cometido pelo banco antes do leilão pode invalidar toda a arrematação, gerando imensas dores de cabeça e prejuízos de tempo e dinheiro para quem comprou o bem de boa-fé.
Por isso, antes de investir o seu capital baseando-se em tutoriais de internet, a atuação preventiva de uma assessoria jurídica especializada é indispensável. Apenas advogados capacitados podem fazer a auditoria jurídica, analisando todos os atos processuais para verificar a consolidação da propriedade, o histórico de intimações, a lisura do edital para garantir que o credor cumpriu todas as regras legais. Assim, você protege o seu investimento e evita que a oportunidade de ouro vire um longo pesadelo nos tribunais.
