Por Fernando Flamini
O Ministro Presidente Edson Fachin, por decisão proferida no dia 9 de abril de 2026, deferiu os pedidos de Suspensão de Liminar (SL nº 1.895/SP e SL nº 1.902/SP) ajuizados pela Câmara Municipal e pelo Município de São Paulo. Essa decisão é um marco fundamental para o setor da construção civil e para o planejamento urbano da maior cidade do país.
Abaixo, detalhamos os principais elementos desse importante desfecho jurídico e explicamos por que a decisão representa uma excelente notícia para o mercado imobiliário paulistano.
O Contexto da Disputa Jurídica
A controvérsia teve início quando o Procurador-Geral de Justiça do Estado de São Paulo propôs uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) contra o artigo 84 da Lei municipal nº 18.081/2024 (e sua alteração pela Lei nº 18.177/2024), que estabelece o Mapa 1 de Perímetros de Zonas na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo do Município. O Ministério Público alegava vícios formais no processo legislativo, como a suposta falta de participação popular e de planejamento técnico.
Em 24 de fevereiro de 2026, o Desembargador Luis Fernando Nishi do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) concedeu uma liminar que, na prática, paralisou integralmente o licenciamento urbanístico na cidade. A decisão havia suspendido a concessão de novos alvarás e autorizações para demolição de imóveis, supressão vegetal e construção de novos empreendimentos em todo o município.
Os Principais Elementos da Decisão do STF
Ao julgar os pedidos do Município e da Câmara Municipal, o STF afastou os efeitos do acórdão do TJSP até o trânsito em julgado da demanda de origem, baseando-se em argumentos contundentes:
- Risco à Ordem Pública e Paralisação de Obras Essenciais: O Ministro destacou que a paralisação generalizada de alvarás gera uma grave lesão à ordem administrativa e urbanística. A proibição imposta pela liminar não se restringia aos empreendimentos privados, atingindo também as construções governamentais. Na prática, a paralisia no licenciamento inviabilizava a construção de equipamentos públicos essenciais, como creches, escolas, unidades de saúde e hospitais públicos. Além disso, a interrupção afetava negativamente a produção diária de programas habitacionais de interesse social e de mercado popular. Como consequência, essa liminar interferia de maneira direta na gestão da política urbana municipal e ameaçava a continuidade e a eficiência da prestação desses serviços públicos básicos à população de São Paulo.
- Impacto Financeiro e Arrecadatório: A decisão do STF reconheceu o risco de grave lesão à economia pública decorrente da expressiva perda diária de arrecadação proveniente da Outorga Onerosa do Direito de Construir. Esses recursos são legalmente vinculados e representam a principal fonte de financiamento do Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB), viabilizando a infraestrutura urbana e as políticas habitacionais da cidade.
- Legitimidade do Processo Legislativo: Ao contrário do que foi alegado na ADI, o STF, em uma análise preliminar, observou que a edição das leis impugnadas foi antecedida pela realização de 38 audiências públicas amplamente divulgadas. Esse fato, em sede de cognição sumária, afastou a tese de “flagrante ilegitimidade” que justificasse o bloqueio imediato das leis urbanísticas.
Por que a decisão é benéfica para o Mercado Imobiliário de São Paulo?
A suspensão da liminar pelo STF traz um alívio imediato e diversos benefícios estratégicos para incorporadoras, construtoras e investidores que atuam na capital paulista:
1. Retomada da Segurança Jurídica e Previsibilidade A liminar do TJSP havia instaurado um cenário de instabilidade institucional e insegurança jurídica incompatível com a boa governança, pois suspendeu parte dos efeitos da lei sem definir com clareza qual regime urbanístico deveria ser aplicado aos projetos, gerando risco elevado de judicialização. A decisão do STF restaura o ambiente de estabilidade, permitindo que os empreendedores voltem a planejar seus lançamentos com base nas regras vigentes.
2. Desbloqueio de Investimentos A paralisação dos licenciamentos ameaçava reter investimentos privados estimados em dezenas de bilhões de reais. Com a suspensão da liminar, o capital volta a fluir, aquecendo diretamente o mercado de imóveis comerciais e residenciais.
3. Preservação de Empregos na Cadeia Produtiva O setor da construção civil é um motor crucial para a geração de emprego e renda. A decisão do STF afasta o risco iminente e concreto de supressão de centenas de milhares de postos de trabalho ao longo de toda a cadeia produtiva.
4. Continuidade do Desenvolvimento Urbano Integrado Como os projetos privados de grande porte estão atrelados ao pagamento da Outorga Onerosa — fundamental para o desenvolvimento urbano e a criação de Habitação de Interesse Social —, a retomada das aprovações cria um cenário onde o desenvolvimento do mercado imobiliário volta a caminhar lado a lado com a evolução da infraestrutura de São Paulo.
Conclusão
A rápida e firme intervenção do Supremo Tribunal Federal foi essencial para evitar um colapso sistêmico no desenvolvimento urbano de São Paulo. Para o mercado imobiliário, a decisão representa a garantia de que o planejamento responsável e os investimentos podem seguir seu curso normal, fomentando o progresso contínuo da cidade.
O Moraes Flamini Advogados segue monitorando o andamento da Ação Direta de Inconstitucionalidade original e permanece à disposição para orientar construtoras e incorporadoras na retomada e estruturação de seus projetos de licenciamento.
